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管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[4]




 

法律ノート 第1078回 弁護士 鈴木淳司
Oct 11, 2017

月曜日はコロンバスデーというということで、私の所属する事務所は裁判所の休みに合わせているので、休みでした。私も三連休をいただき、かなり気分転換をしました。コロンバスデーというのは微妙な日で、金融機関や司法関係はおやすみですが、ビジネスは一般的に営業しています。そういえば、コロンバスは先住民を多数殺めたという歴史認識を持つ人達が、名称を先住民の日にするべきだとデモをしていました。どこかの国も歴史認識で争っていますが、情報網が発達した現代では、戦争だけではなく、歴史認識を基礎とする意見の対立が激化していきそうですね。ベイエリアは、ナパの大火事で煙ったいですが、みなさんは秋を楽しまれていますか。

 

管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[4]

 

さて、前回も引き続き、次のような質問です。

「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。

 この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。

私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」

今回はその最終回となります。

 

仲裁の進み方ーイメージ柔軟なミニ裁判

今回は、仲裁はどのように進行していくのか考えましょう。

仲裁というのは、裁判と違って、どちらの当事者が強制的に参加させられるものではありませんお互いに同意があってはじめて成り立つ手続きであります。

今回の質問されている方は、契約書に仲裁を同意する一文が入っていることから、同意はしていると考えられるでしょう。

さて、仲裁というのは、手続き的には、ミニ裁判といった感じでしょうか。
いわゆる事実的な判断をする仲裁人というのがいます。この仲裁人も何人かいるなかから、両当事者の合意で選ばれます

元裁判官という場合もあれば、経験豊富な訴訟弁護士なども選ばれるでしょう。
ただ司法関係者である必要はまったくなく、医師や建築家もなることができます。また、一人の場合もありますし、3人の場合もあります。
基本的に、両当事者の合意があればどのようなアレンジメントも可能なのです。

仲裁人というのは、両当事者の話を聞いて、そのうえで、事実的な判断をする役割を負います。本来の裁判でいえば、陪審員や、裁判官みたいな立場です。

 

場所も選ばない

仲裁というのは、私的に合意をして行われる事実判断の場ですので、裁判所で行われるわけではなく、通常のオフィスなどで充分に対応が可能です。

 

証拠法の適用がない

また、この部分は決定的に裁判と違うのですが、証拠法の適用がありません

裁判で使われる「証拠」と呼ばれるものは、かなり複雑なプロセスを経てから、裁判に登場にします。何か情報があれば、即裁判上の「証拠」になるわけではありません。

仲裁はこの点フリースタイルですから、仲裁人の判断で、裁判で証拠にならないものも証拠にすることが可能になります

良い面と悪い面があると思いますが、フレキシブルに色々なことができるということは争いがありません。

たとえば、今回質問されている方も、わざわざ仲裁をするのにアメリカまで来るのは嫌だと思われていれば、代理人を立てて仲裁を行い、証言をビデオなど通して行う、という方法も異議がなければ可能です。ただ、直接証言するインパクトはないので実際、説得力は減殺される可能性はありますね。

 

以上で大まかですが、今回の質問を考えてみました。もし、何か疑問が読者の方にあれば、また追加で質問していただければと思います。

今年の夏は暑かったですが、今はずいぶん気持ち良い季節になりました。このまま秋が続けばいいのにな、と思います。私は風邪からすっかり回復して元気満タン状態です。みなさんも秋を楽しみながらまた一週間がんばっていきましょうね。

 




 

管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[3]




 

法律ノート 第1077回 弁護士 鈴木淳司
September 30, 2017

今、移民局を統括する国土安全保障省のトップが、政府などの飛行機を私用で使ったのではないかということがニュースになっています。本人は不正利用を否定しているようですが、一部返金するということを言っています。それで飛行機のチャーター代を返金するのかと思ったら、全額を一人分の運賃で割った金額ということで、少々せこいなぁ、と思っています。最近はよく日本でもアメリカも政治家のスキャンダルがメディアに露出していますね。政治家も大変です。

 

管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[3]

さて、前回まで考えてきた「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」という質問を続けて考えていきましょうか。

 

紛争を解決するための手続き

前回まで、今回質問のあった紛争の実体的な内容について吟味してきました。今回は手続き的にどうなるのか考えていきたいと思います。

 

契約書の仲裁条項

まず、今回質問されている方は不動産の管理契約をカリフォルニアの会社と締結されているようです。

この契約書がカギとなるのですが、通常はこのような契約書を不動産業者側が出してきたとすれば、そのなかに強制仲裁条項が入っていることが少なくありません。もちろん、あまりにも不当な仲裁の内容であれば、争うことも考えられますが、最近の契約書では調停や仲裁事項について、かなり綿密に練られた条項が入っています。また、不動産関係では、業者を束ねたり、指導する政府や団体が多くありますが、モデル契約書というのを用意していることも多く、なかなか文面はしっかりしているものも多くあります。

数回前に考えましたが、仲裁をするというのは悪いことではありません。訴訟の様にお金も時間もかからないケースが多いです。

かりに、何も仲裁条項に関して違法な内容であったり、一方当事者にかなり不当でない限り、有効となりますので、この場合仲裁の対象となる内容については、仲裁をすることで解決をはかることになろうかと思います。

そして、仲裁条項には、通常、仲裁の方法や場所についても明記があります。

かりに場所がカリフォルニア州のどこどこ、と記載されていれば、その記載に沿って仲裁が行われることになります。もちろん、今回質問されている方のように、日本からわざわざカリフォルニアに来るのは大変かもしれませんが、契約書にそのように記載して、その契約書に同意していれば、基本的には、契約書に記載された形での仲裁を行わなければなりません。

 

仲裁条項は尊重した方が無難

仲裁条項というのは、もともと訴訟を回避するために、記載される条項ですから、契約の規定を無視して、今回質問されている方のように、いきなり訴訟提起をするということはお勧めできません。たぶん、訴訟を提起した場合、相手方は仲裁を促し、その立場に裁判所も同意することになると思います。そうすると、訴訟を提起しても労力の無駄であって元の木阿弥になる可能性が大きいです。

アメリカでは、契約書にサインをしてしまったら、その内容についてあとになってから文句を言うことはなかなかできません。日本では、「契約に書いてあるけどさぁ、でも…」という場面もあるかもしれませんが、アメリカでは契約書に沿って粛々と権利を行使し、義務を負うというイメージでしょうか。

ですので、今回質問されている方も、カリフォルニアで仲裁するのは気に入らないかもしれませんが、契約に記載されている以上、やはりその内容に沿って権利を実現していくのが妥当といえると思います。

 

仲裁はどのように進んでいくか

では、仲裁とはどのような形で進行していくのでしょうか。次回ここから考えていきたいと思います。

 

私は風邪をもらったのか、少々体調が優れなかったのですが、だいぶリカバリーしてきました。これから寒くなると、風邪が流行するので、みなさんも体調には気をつけてくださいね。
また、一週間、楽しいことを秋の中に見つけながらがんばっていきましょうね。



 


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自宅を改装中。追加支払いの要求に応じるべき?[1]





法律ノート 第1031回 弁護士 鈴木淳司
October 29, 2016

先週まで、法律ノートで、電話越しにIRS(米国国税庁)だと言われて、情報を渡してしまったというトピックを数回考えましたね。先週、FBI(連邦捜査局)が、おおがかりな、電話を使った詐欺事件で容疑者を逮捕したということです。60人以上が関わっていたようですが、実際に電話をかけていたのはインド人で、アメリカ人である主犯格はインド人を雇ってやっていたそうです。特に、移民の人達や、高齢者を狙って金銭を奪うという卑劣な犯罪なのですが、報道によれば250億円以上の被害が発生しているということです。真の社会的弱者に対してこのようなことをするというのは、良心をまったく感じませんね。
前回まで何度も考えましたが、とにかく、行政機関が電話越しに情報を提供しろ、とは言ってくることはありえないので、絶対に電話で色々な情報を渡さないでくださいね。

自宅を改装中。追加支払いの要求に応じるべき?[1]

さて、今回から新しくいただいているトピックを考えていきたいと思います。いただいている質問をまとめると、「自宅の改装をコントラクターに頼んでいます。自宅の一部を改装するために、コントラクターに仕事を頼んでいます。契約に基づいてすでにお金は一部払っています。まだ、改装の途中なのですが、時間がかかっていることと、コントラクターがお金を必要としているということで、追加の支払を求められています。私としては中途で仕事を投げ出されるのは怖いのですが、支払うことも躊躇しています。どのように対応していくべきなのでしょうか。」という質問をいただきました。

カリフォルニア州のコントラクター

コントラクター(日本語で一般的に言うと請負業者とでもいいましょうか)というのは、色々な業種がありますが、カリフォルニア州では、Contractors State License Boardという州の機関がコントラクターの資格について監督しています。したがって、コントラクターは州の法律にしたがって、行動する必要がありますし、支払を受けることについても、ある程度の規制がされているのです。
コントラクターとハンディーマン

さて、基本的なところから確認していきたいと思います。

コントラクターが仕事をする場合、コントラクターとしてのライセンスを得たうえで、州に登録しなければなりませんが、労働と原材料を併せて500ドル以下の仕事であれば、カリフォルニア州内では、コントラクターのライセンス登録は不要となります。よく、自己紹介で「ハンディーマン」という人がいて、コントラクターと言わないのは、ライセンスはないけれども小さな仕事をやっている人を指すのです。登録が何かの理由でできない場合もあるのでしょう。

州登録が義務付けられている理由

そうすると、労働と原材料を併せて500ドル以上の仕事を請け負う場合には、必ずカリフォルニア州に登録しなければなりません。
登録してあるかどうかは、上記の州の管轄にあるContractors State License Boardに問い合わせれば教えてくれますし、現在ではウェブサイトでも登録の確認が誰でもできるようになっています。そして、コントラクターは、最低でも1万2千5百ドルのボンド(すなわち、何か事故や不履行が起こった場合の担保)に入っていなければなりません。何か問題が起きたときの引当にするためです。この引当があるので、州に登録しているコントラクターに請け負ってもらうことが重要なのです。

事前の契約締結が必須。その内容は?

次に、今回の質問を考えるうえで重要なのは、どのような契約書をかわされているかということです。州で登録しているコントラクターは、仕事をする際に契約書をかわさなければいけませんので、必ず契約書は存在しています。今回の質問を考えるにおいても、まず契約書がどのような内容なのかを確認する必要があるのです。

契約書の読み方ーダウンペイメントー

ここで、まず私が契約書を皆さんから見せられたら確認する内容があります。それは、前払いのダウンペイメントです。ダウンペイメントは法律で上限が決められていて、プロジェクトの総額の10%または1000ドルが上限として決められています。
これを超えてお金を要求してきているようなことがあれば、これは「怪しいのではないか」と思います。私が見てきている事件でも「先にお金を渡してしまった」というケースが多くあります。
まずは、誠実な、というかまともな一般的なコントラクターは、10%以上のお金を請求してこないのだ、ということで理解してください。今回質問されている方もまずは、この点を確認されてください。

支払い時点は契約書に盛り込む

次に契約書で、私だったら気をつけて観察するのが、どの工程が終わったら、いくら払うのか、ということが明示されているかどうかです。ちゃんとした、契約書であれば、たとえば、基礎が出来上がった時点で15%、枠組みが出来上がったら、15%、色を塗ったら15%というようにかなり細かく支払条件が設定されています。もちろん小さなプロジェクトであれば、終わった時点で90%ということになるとは思いますが、そうでなければかなり刻まれた形で規定されています。もちろん、皆さんとしては一つ一つの工程に関してよくわからないこともあると思います。

その場合には、ちゃんと説明を要求して、具体的に、どの段階まで終わったら支払が発生するのか、確認して、法律用語でもなくて良いので、契約書にしっかり書いておくことが重要なのではないでしょうか。

次回ここから続けていきたいと思います。ハロウィンが迫ってきました。皆さんうまくお化けを追っ払って、楽しい一日にされてください。ベイエリアは雨模様ですが、おばけは雨も関係ないのでしょうか。
また一週間がんばっていきましょうね。