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Moms(JINKEN.COM)の運営者であり、カリフォルニア州弁護士として活躍中の鈴木淳司弁護士のブログです。「移民法ブログ」では米国の移民分野についてホットな話題を取り上げて月に一度更新、「アメリカ法律ノート」は広くアメリカの法律相談に答える形で、原則毎週更新しています。なお、本ブログの著作権は著者に帰属します。 *たびたび法制度が変わりますので、最新情報をご確認の上、手続きされてください。

家賃の滞納、直ちに損害金を支払うべき?(1)_1178

 

法律ノート 第1178回 弁護士 鈴木淳司
September 17, 2019


 愛知県弁護士会の国際委員会のメンバーから表敬訪問をうけました。メンバーのなかには、以前、私の所属する事務所でインターンした弁護士もいました。遠方から友来るで、楽しい時間を過ごすことができました。若い弁護士も多く、皆頑張っている様子でした。私の所属する事務所は千客万来で、いつも賑わっているように感じます。みなさんも友人知人との時間を大切にしていらっしゃいますか。

 

家賃の滞納、直ちに損害金を支払うべき?(1)_1178


 さて、今回から新しくいただいている質問を考えていきましょう。

 いただいている質問をある程度まとめると、以下のようになります。
「仕事のために、日本から来てカリフォルニア州に住んで1年が過ぎました。ネットの掲示板で見つけた個人の家の離れのようなところに住んでいます。駐車場もあり快適なのですが、大家さんから、家賃支払いが遅れたことから、25ドルを追加で払えと言われています。ちょうど、日本に出張に行っていたときに、支払いが遅れたのを咎められたのです。私も支払いが遅れた責任があるので支払い、事なきを得ましたが、アメリカ人の友人が、そのような支払いの遅滞について、損害金を払う必要はないのではないか、という話がでました。ネットで調べてもどのような権利があるのかわからないので教えて下さい」という質問です。


まずは契約書に立ち戻る


 本来、今回質問されている方のようなケースでは、実際、弁護士は賃貸借契約書を見てみないとなんともいえません。

 具体的な相談を受けるのであれば、まずは契約書を確認する必要があります。ですので、もし今回質問されている方が具体的に弁護士に質問をされたいと考えるのであれば、必ず、賃貸借契約書や、支払いの履歴、大家からの通知など、賃貸借関係で発生している書類は面談のときにお持ちになると手っ取り早いと思います。医師にとってのレントゲンやMRI画像と役割が似ていると思います。

 

「25ドル」-チェックの不渡り


 今回の質問に関しては具体的に契約書を見ているわけではないので、あくまでも一般論を使って考えてみましょう。

 まず、今回の質問にある「25ドル上乗せ」についてですが、賃貸借に絡む法律で思い当たるところがあります。カリフォルニアの法律では、賃借人がチェックで賃料を払うのが一般的ですが、このチェックが不渡り(バウンスバック)になったときには、25ドルのフィーを上乗せ請求できるということになっています。2回目以降は35ドルまで上乗せすることが法律上、可能です。

 この法律はあくまでも、支払いに使ったチェックが不渡りになったという前提ですから、単に家賃の支払いが遅れたから自動的に25ドルを支払うということにはなりません

 もしかしたら、このバウンス・チェックの法律(さらに契約書の条項)を間違って家賃の遅滞だと大家さんが考えているのかもしれません。契約書を読むと、チェックの不渡りについては記載があるはずですので、その条文を確認されると良いと思います。かりに、チェックが不渡りになっていないのにも関わらず、25ドルが上乗せされているのであれば、それは戻してもらえることになります。

 

賃貸借は信頼関係が大切


 ただ、賃貸借関係は継続関係ですので、できるだけ穏便に話をするのが良いと思います。そこまで大きな金額ではありませんからね。

 このチェックの不渡りに関する手数料の上乗せは、実際にチェックが不渡りになると銀行はいくらかお金を取るので、大家さんにも実害が生じてしまいます。ですので、ある意味、正当な上乗せではあります。

 

家賃滞納で直ちに損害請求できるか


 このチェックの不渡りがない場合でも、家賃の支払が遅れれば、損害金というのは、大家さんが請求できるのでしょうか。

 カリフォルニア州では、請求は禁止されていないのは建前ですが、かなり内容が限られているのが実情であります。
 まず、家賃の支払が遅滞することに関して、損害賠償をするには、必ず契約書にその旨書かれていなければなりません。かりに、なんらかの規定がない場合には、大家さんが請求することは原則できないからです。

 ですので、今回質問されている方もまずは契約書に履行遅滞についての損害額の予定などがされていないか確認されてみてください。

 次回詳しく考えますが、大家さんが家賃支払いの遅れによって生じた損害金を取るのは、かなりハードルが高いということを覚えておいてください。


 すこしベイエリアも涼しくなってきました。秋が近づいていますね。フットボールシーズンも本格化してきました。朝晩寒いときもありますので、体調に注意してまた一週間がんばっていきましょうね。

 

 


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法廷でのビデオ審判

   

法廷でのビデオ審判

September 10, 2019

先日、ある連邦拘置所の内部で、刑事事件の接見をするために接見室で待機していると、いきなり部屋にあったスクリーンに電源が入って、法廷と座っている裁判官が映し出されました。

「ん?なんだなんだ」と思っていると、それは移民裁判所で、移民関係の出廷をビデオで行っている場面でした。拘置所の人が間違えて、私をビデオ出廷する部屋に通してしまったのです。

裁判所の方も「ん?なんだなんだ」という感じで、ざわついていてみんなびっくりの出来事がありました。

今回考えるのは、現政権が移民裁判を 簡易化するために取っている実務に影響する政策です。

 

行政審判初回は通訳なしに変更

先日から、移民に関する行政審判第一回目の期日には通訳を付けずに、法廷でビデオを流し、権利が書かれた冊子を渡すという方法に切り替えがはじめられたそうです。

ニューヨークやロスアンジェルスで試験的な運用がはじまったようです。

移民協会の記事をみると、ビデオは約20分、移民局の行政官が外国人の権利などを説明し、安易に難民申請をしないように告げているということです。

皆さんが飛行機に乗るときに、離陸前に「安全のしおり」的なビデオや客室乗務員のデモを見ますよね。まさにあのような感じで、第一回目の法廷が行われるということになっているのです。

第一回目の行政審判の法廷というのは、かなり形式的なところがあるのも事実です。次回期日を決めて、本人に対して権利の告知をするのが主な期日の役割であります。ですので、ビデオにしてしまって、通訳代を浮かすこと、流れ作業にできることなど行政側からみたら、都合もよく、第一回目の審判の目的をそれなりに達成できるとも考えられます。  

 

異国の裁判所への不安…恐怖…諦め

しかし、実際にビデオを使った法廷を見学した人の意見では、やはり一般の人でも裁判所というのは、怖いものですが、さらに外国人で何も言葉もわからない状況で出廷するのは、さらに怖いものがあるようです。

また、ビデオを流されても、法律用語が多用されていて、理解がなされているのか不安もあるようでしたし、まさに飛行機の「安全のしおり」と同様に、見ないで寝ている人もいたということです。

また、出廷した外国人側から、なにか裁判所に質問があっても、通訳が出廷していないわけですから裁判官に聞くこともできません

まさに一方的な政府側からの「告知」になりかねません。通訳がいないのですから、かりに外国人がなにか裁判所に言いたいとしても、バイリンガル以上の能力をもった弁護士が必要になります。 英語しか話せない弁護士ではクライアントと話が直接できないわけで、そうすると、バイリンガルで弁護士資格を持っていて、さらに法廷活動もできる、という弁護士が必要になります。

そうすると、弁護士の総数がいくらあっても、かなり対応できる能力がある人は限られることになります。 また、11ページにおよぶ、審判に関する冊子ももらえるそうですが、自国語でも理解できない人は多数いると思われます。

 

難民申請の自重を促すようなニュアンス

実際の実務を知っていると、第一回目の公判というのはかなり形式的なので、ビデオでも許される部分があるのかもしれませんが、私が問題視しているは、難民申請を安易に行うな、といったニュアンスで告知されている点です。

移民審判の対象になっているほとんどの外国人は、なんらかアメリカに合法的に滞在するために審判に出てきているのです。そして、難民申請をする人が多くいるのは、自明だと思います。 その人達に向けて、暗に簡易な考えで難民申請をするな、というニュアンスを発信するのは、アンフェアに感じます。

難民申請をさせてから、実質的に審理をするとたしかに時間もかかるし、手間もかかります。 しかし、実質的な内容をよく吟味しなければ、適切な結論は出せないわけです。本当に、政治的に追われて逃げてきている人たちもいるでしょう。

アメリカの移民システムがどんどん排他的になっていくように感じになってきています。そして、今このような行政をしている人たちも、もともとどこからか移民をしてきたわけで、移民が数世代その土地にいたからといって、新しい移民に対して排他的になるのは、アメリカっぽくないなぁ、と感じてしまいます。

次回また新しいトピックを考えていきたいと思います。  

 

 


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アルコールはトランクへ!オープンコンテイナーと交通違反(2)_1177

 

法律ノート 第1177回 弁護士 鈴木淳司
Sep 7, 2019


 アメリカで油性ペンのことを、商品名が浸透して「シャーピー」と一般的に呼びますが、現大統領が気象予報にもなかった台風の進路をシャーピーで書き足したボードを使って、半分冗談で「シャーピーゲート」などと呼ばれています。くだらないニュースでした。笑ってしまったのは、このニュースを逆手にとって、来年行われる大統領選挙に向けた現大統領側のウェブサイトで、大統領のサインがプリントされたシャーピー5本セットを15ドルで売り始めたことです。くだらないニュースからさらに笑いを取る、というのは面白くもあり、辟易するところでもありましょうか。


アルコールはトランクへ!オープンコンテイナーと交通違反(2)


 さて、前回から考えてきた「日本から観光でワイナリー巡り(カリフォルニア)にきました。レンタカーを借りて、ツアー会社の指定する場所からバスでいくつかワイナリー巡りをしました。昼食に買ったワインを少し飲み、残ったワインは購入した他のワインとともに持って帰りました。ツアーを終え、翌日、次の目的地に向かっていたところスピード違反の容疑で車を止められたのですが、そのときに、割れないように車内に置いておいたワインのことを咎められ、スピード違反の他にも交通切符を切られました。実際にどのような法律があり、交通切符は妥当なものなのでしょうか」という質問を続けて考えていきましょう。


カリフォルニア州車両法23222条


 前回、「オープンコンテイナー」というアメリカの考え方、そして、カリフォルニア州車両法23222条を少々考えました。今回続けていきたいと思います。

 この23222条というのは、アルコール飲料の「オープンコンテイナー」が車内にある場合、運転していた者が罰せられるというものです。
 「オープンコンテイナー」というのは、アルコール飲料が開封されている状態だけではなく、中身が減っている場合、および封緘が破損している場合も含みます。いわゆる「飲んだっぽい」状態のアルコール飲料が車内にあると、この法律に反することになります。


オープンコンテイナー違反の場合


 この23222条に反した場合、微罪(Infraction)に問われる程度なので、一般的な交通違反と同様に罰金のみで済みますので、そこまで重大な罪ではありません。

しかし、交通切符を切られて気持ちが良いものではありませんし、この罪に問われるとほぼ自動的に飲酒運転の嫌疑もかけられると思います。


オープンコンテイナーの適用除外


 この23222条には適用の例外があります。

 オープンコンテイナーが車にある場合、たとえばトランクなどの車内からはアクセスし難いところにおいておけば罪にはなりません。

 したがって、アルコール飲料が手持ちにある場合には、どのような場合でもトランクに入れておくのが賢明ということになります。結構アメリカでは車社会なので皆気にするところではあります。

 それから、前回少し考えましたが、商用のバス、リムジン、タクシーなどの乗客がオープンコンテイナーを持っている場合は例外的に罪になりません。ですので、今回質問されている方も、ツアーでバスに乗っているときには、オープンコンテイナーを持っていてもまったく問題になりません。

 一方で、自分で運転しているときは、車内にオープンコンテイナーがあってはまずい、ということになります。


飲酒は21歳以上!マリファナにも適用


 ただし、アメリカでは飲酒が許されるのは21歳以上ですので、21歳未満の乗客がオープンコンテイナーを持っていれば、それは罪になりますし、一般的な23222条の罪よりも重くなる場合があります。

 今回の質問はアルコール飲料ですが、マリファナもカリフォルニアでは合法化されました。そして、マリファナにも同様の罪が適用されます。ですので、かばんなどに気軽にマリファナを入れておくのは賢明ではなく、トランクなど車内とは切り離された空間に仕舞っておかないと、アルコール飲料と同様の法律問題が発生します。


 今回質問された方も、交通切符で終わったようですので、お金で解決できることではあります。アメリカは車社会であること、アルコールに関しては厳しい見方があることなどから、日本とは違う温度で対応しなければいけないかもしれませんね。公共の場所でアルコール飲料を飲むことさえも、アメリカと日本は考え方が違います。せっかくの旅行が台無しになった感はありますが、飲酒運転などで逮捕されるよりも、全然軽微です。

アメリカでは一般的な「オープンコンテイナー」の考え方なので、覚えておかれると良い法律かもしれません。

また、次回新しくいただいている質問を皆さんと一緒に考えていきましょう。

 少し週末から涼しくなってくるようです。サンフランシスコは9月が暑いので、まだ夏は続くのでしょうか。季節替わりがやってきます。風邪も流行ってくる季節ですので、体調に気をつけてまた一週間がんばっていきましょうね。


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アルコールはトランクへ!オープンコンテイナーと交通違反_1176

 

Sep 1, 2019

レーバーデー(いわゆる勤労感謝の日)で三連休です。この三連休を境に夏の終りと考える人も多いと思いますが、まだまだ暑い日が続きますね。私はこのところ、法廷と事件関係の聞き取り調査などでほとんど事務所にいることができませんでした。かなり出張作業が多かったので、この三連休はゆっくりしようと思っています。各地でフェアー(お祭りのようなもの)も盛んに行われていますね。皆さんの三連休はいかがでしょうか。

 

アルコールはトランクへ!オープンコンテイナーと交通違反

 

  さて、今回から新しくいただいている質問を考えていきたいと思います。いただいている質問をまずまとめましょう。

「日本から観光でワイナリー巡り(カリフォルニア)にきました。レンタカーを借りて、ツアー会社の指定する場所からバスでいくつかワイナリー巡りをしました。昼食に買ったワインを少し飲み、残ったワインは購入した他のワインとともに持って帰りました。ツアーを終え、翌日、次の目的地に向かっていたところスピード違反の容疑で車を止められたのですが、そのときに、割れないように車内に置いておいたワインのことを咎められ、スピード違反の他にも交通切符を切られました。実際にどのような法律があり、交通切符は妥当なものなのでしょうか」というものです。  

 

ワイナリー巡りで新たなトラブルも

カリフォルニアのワイナリーは海外にも知られ、この20年、あれよあれよと言う間に観光客を集めるようになりました。私の所属する事務所にもワイナリーがクライアントでいますが、いまではカリフォルニアワインは一つのブランドまでのし上がったように思います。

今回質問されている方のように、カリフォルニアのワイナリーも観光の一つになっているというのは、嬉しいことですが、反面いろいろなトラブルも発生している現実があります。

今回の質問にもあるように、ワイナリー巡りにまつわる相談というのも増えてきたように思います。まあ、今回質問されている方も、交通切符で嫌な気分になったかもしれませんが、良い思い出ができているといいな、と思ったりしています。

 

オープン・コンテイナー

さて、今回の質問は、アメリカでは一般的に「オープン・コンテイナー」と言われている話しです。

コンテイナーは容器ですから、「開封済み容器」という意味ですが、車社会アメリカでは特別な意味があります。

いわゆる開封済みのアルコール飲料を車内に置いたまま運転していると運転手が罰せられるということです。いつでも飲める状況で運転しているのはいけない、ということなのです。

アメリカでは全部の州でこの法律がありますので、アメリカで運転される際は必ず頭に入れておいていただきたい法律ではあります。

最近ではマリファナが合法になったことから、マリファナの「オープン・コンテイナー」も問題になりえます。

 

映画の世界とは別

ここまで読まれて鋭い読者の方は、今回質問されている方のように、ツアーに参加して途中手持ちのワインを飲んだり、異様に長いストレッチ・リムジンの後部座席でシャンパンを飲むなんていうシーンも映画で良くあるじゃないか、と思われるかもしれません。

おっしゃるとおりです。

主に次回から考えますが、カリフォルニア州の法律では、オープン・コンテイナーに関する法律は、バスやリムジンには適用されないという例外的な形で定められているからで、一般的に許されているわけではないのですね。 逆に通常は、車内で酒を飲めないので、アメリカでは、リムジンでシャンパンを飲むというシーンが多く使われているわけなのです。また、昔の映画でシャンパンをボトルごと飲みながら運転をしているシーンがあったりしますが、これは、アメリカでは一般的に「常識的ではない」ということを映画で演出しているということになります。

この辺りのニュアンスは、アメリカ特有なのかもしれませんが、今回考える「オープン・コンテイナー」の法律を知っておくと、「なるほど」と思えるところかもしれません。

 

カリフォルニア州車両法(Vehicle Code)23222(b) 条

さて、カリフォルニア州でも、カリフォルニア州車両法(Vehicle Code)23222(b) 条というのが、オープン・コンテイナーに関することを定めています。 要するに開封済みのアルコール飲料は車内ではなく、トランクに入れておきましょう、というのが総括です。

せっかくなので、次回、もう少し詳しくこの23222条を考えていきたいと思います。  

これから秋ですね。魚も美味しくなる季節です。季節替わりを楽しみながらまた一週間がんばっていきましょうね。


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アメリカにある不動産の相続(2)_1175

 

法律ノート 第1175回 弁護士 鈴木淳司

August 29, 2019

 皆さんタンブルウィードはご存知ですか。ロックを聞く人なら歌詞にも出てきますし、西部劇を見ていてもおなじみです。風に吹かれて大きな球状の枯れ草がコロコロ転がっていくやつです。私のクライアントの話しでは、今はIT企業が溢れているサンノゼの辺りではタンブルウィードを良く見たという話もあります。最近、新種のタンブルウィードが見つかったそうです。タンブルウィードは一年草で、種を蒔くために風に吹かれて転がるそうですが、今回見つかった「新種」は6フィート(180センチくらい)の球をつくるそうです。そんなに大きいと西部劇の打ち合いの場面で使えなくなってしまいますよね。というかなぜ今まで見つからなかったのでしょうかね。みなさんお元気ですか。


アメリカにある不動産の相続(2)_1175


 さて、前回から考えてきた「日本在住の日本人です。カリフォルニアの親族が死亡し、不動産を相続することになったのですが、どうもカリフォルニアで公証をしなければならない書類があるらしいのです。私自身はあまり時間がないためアメリカに行くことができません。公証に代替えする方法はないのか不動産業者に尋ねているのですが、あまり良い返答はもらえません。このような場合にどのような対応方法があるのか教えて下さい。」という質問を続けて考えていきましょう。

 公証というのはなにか前回日本とアメリカの違いを考えました。
今回は、実務的な面を考えていきましょう。


アメリカの公証は米大使館/領事館で


 実は、この原稿を書いている今日、私自身も公証のことで、頭を抱えました。

 今回の質問にあるような重要な財産の移転や管理などには公証が求められます。今回の質問にあるケースでは、不動産を移転するケースですから、まさに公証が必要になります。ところが、日本在住の方であるとアメリカの公証をすることがなかなかできません。一方で、公証しないと移転は完了しません。

 そうすると、日本においてアメリカの公証をする場合には、アメリカ大使館または領事館に赴かなければなりません。基本的に、「市民サービス」という名前で公証を提供していますので、アメリカ市民が優先的に公証を受けられますが、アメリカ法のかかわる重要な書類については、日本人でも公証を受けられます。アポイントメントをとって、出向かなくてはならないのが現実です。


 日本にもアメリカの公証人の資格を持っている人は存在しますし、良くわからずに日本で公証をしている例もあるようですが、このような公証は無効です。

 アメリカの公証人は自己が許可を得ている地理的範囲のみで活動できるので、日本ではできないのです。このような建付けがあるので、日本にいてアメリカの公証を受けるには、アメリカ大使館または領事館に赴かなければなりません。

 私も何度も東京の大使館に足を運びましたが、サービスはかなり丁寧です。行くのが大変なのがネックかもしれませんが、しょうがないですね。

 今回質問されている方も、アメリカになかなか来られないのであれば、大使館や領事館に問い合わせをしてみてください。


米国内でも公証が難しい場面も…


 私が今日直面した問題は、ある個人を弁護しているのですが、その方は拘置所に入っています。そして、その方がお住まいの賃貸物件を収去するというタスクがあったのです。拘置所に接見に行き、本人から委任状のサインをもらい、さらに証人として、中で働いている人にサインをもらったのですが、賃貸管理会社から、ダメと言われました。公証がないからです。

 と言っても、公証をもらうには拘置所のなかですから、かなりのアレンジをしなければならず、頭を抱えていたのです。賃貸管理会社の観点からは、確かに自分たちの満足する書式にしておかないと、あとでトラブルになるのもわからないでもありません。そうすると、もう一度出向いて、仕切り直さなければならないわけです。このような状態ですので、今回質問された方のように、公証をするのが難しいという状況がアメリカ国内でも存在するのですね。まあ、しょうがないですが。


 アメリカの重要な財産、特に不動産に関わることについては、正確性を担保するうえで公証を要求されるということはお約束と考えていた方が良く、日本において、アメリカの公証をおこなうには、アメリカ大使館・領事館で行わなければならないということは覚えておきましょう。


 また、次回から新しくいただいている質問を考えていきたいと思います。


私は、法廷や拘置所など、運転三昧の一週間を送っていますが、皆さんの一週間はいかがですか。夏風邪の人が周りに出てきていますが、また一週間、夏の終りを感じながらがんばっていきましょうね。

 


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アメリカにある不動産の相続(1)_1174

 

法律ノート 第1174回 弁護士 鈴木淳司

August 19, 2019

 最近人気のある渋滞回避プログラムをスマートフォンで使っているのですが、頼ってしまうと、周りの人が皆使っているので、結局渋滞を回避できなくなってきています。ベイエリアは田舎に行くと、まだまだたくさん家が建ってきていますから人工は増加の一途だと思います。一方で、道路の拡張等が追いついておらず、以前は混まなかったところも混んできているように思います。
 景気が良いのは良いことなのでしょうが、以前から住んでいる人たちにとってはとても頭の痛い問題ではあります。みなさんがお住まいの地域はいかがでしょうか。


アメリカにある不動産の相続(1)_1174


 さて、今回から皆さんからいただいている質問を新たに考えていきたいと思います。

今回取り上げる質問をまとめると「日本在住の日本人です。カリフォルニアの親族が死亡し、不動産を相続することになったのですが、どうもカリフォルニアで公証をしなければならない書類があるらしいのです。私自身はあまり時間がないためアメリカに行くことができません。公証に代替えする方法はないのか不動産業者に尋ねているのですが、あまり良い返答はもらえません。このような場合にどのような対応方法があるのか教えて下さい。」というものです。


公証が必要?


 日本にずっとお住まいの方がアメリカの不動産を相続するというのは、かなりよくわからない状況に遭遇されているのだと思います。書類も段取りも違うわけですから、大変な状況はよくわかります。今回の質問はいくつかの書類に公証が必要だということですが、公証について考えていきたいと思います。

 まず、公証というのは、アメリカではノータリー(Notary)と呼ばれています。
 日本の法務省のサイトでは「公証制度とは,国民の私的な法律紛争を未然に防ぎ,私的法律関係の明確化,安定化を図ることを目的として,証書の作成等の方法により一定の事項を公証人に証明させる制度です」と書かれています。

 簡単に言えば、書類にサインをするときに、関係のない第三者が実際にサインをする人が当事者であるのか確認し、当事者は宣誓し、さらにサインをしたのはその本人で間違いないことを証明してもらう制度です。

いわゆる書類にサインをする人が、そこに記載されている人と同一人物であるのか確認しているわけですね。

 英米法の制度については、ローマ帝国のScribaeという人たちで構成される団体があり、司法制度上の事実などを書き写していたことが起源のようです。その時代に読み書きができる人たちですから、かなり教育を受け学んだ人たちの集合体だったのでしょう。

 現代ではどうでしょう。


米公証制度はハードルが低い


 カリフォルニア州では、ある程度、手続きや関連した法律の試験を受け、州に登録することで、公証人になることができます。原則として、市民権保持者と永住権保持者が公証人になれます。

 カリフォルニアでは、公証人になるには、それほどハードルが高くないので、たとえば洗濯屋さんが副業としてやっていたり、不動産業者や法律事務所のなかでも、資格を持っている人たちもいます。宅配業者のオフィスなどでも資格をもっている人たちも多く在籍していますね。公証にかかる費用も20ドル程度だと思います。

 一方、日本における公証制度というのは、お約束通りというか格式張っていて、重要な行政の仕事ということで位置付けがされています。公証人というのは、アメリカのように誰でもテストを受ければなれるような雰囲気ではなく、元裁判官や検察官がその仕事をしています。言い換えれば、裁判官や検察官の天下り先になっているのです。アメリカよりはかなりアクセスする敷居は高い印象があります。


公証が義務付けられる場面も多い


 日本でもいろいろな場面で公証制度を使いますが、アメリカでもかなり広範な場面でNotaryが必要になります。のちのち「あ、俺、そんな書類見たこともないし、サインしたこともないよ」というシナリオを避ける目的があるので、基本的にどのような書類にも公証を要求しても何も問題はないのです。

 私的に、契約の相手方に公証を求めるケースも多くありますが、アメリカでは、信託の作成時、それから、不動産の名義を移転するときなどには、法律上公証が義務付けられています。今回の質問も、相続を理由として不動産の名義を移転するという例ですので、アメリカでは一般的に公証が必要になってくるわけです。

 次回続けて考えていきましょう。

 もうアメリカでは学校もはじまる季節ですね。社会人には関係ありませんが、大学の近くを通ると、新入生が家族と不安げに歩いているのをみかけます。もうすぐ秋が来るのでしょうか。とはいえ、まだまだ暑い日が続きますので、夏の思い出を作りながらまた一週間がんばっていきましょうね。

 

 


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アメリカ ビザ発給数も減少が顕著に

 

July 31, 2019

合法的なビザ発給数も減少が顕著に

 現米国大統領は、強硬な移民政策を提言実行しています。これから大統領の再選を目指す時期ですから、さらに強硬な移民政策を前面に押し出してくるであろうと予想されています。メキシコとの国境に作る壁というのも最高裁判所を巻き込んでの論争になっていますが、今後ヒートアップしていくと思われます。

ターゲットは違法難民だけではない


 今まで、移民政策に対して、どのような考えを持っているのかよくわからない部分もある現大統領ですが、多くの方々は、不法移民、すなわち不法に入国する移民に対して厳しく対応するという趣旨を主として現政権が考えていると思われているかもしれません。

 しかし、中南米から米国への移民を目指す、いわゆる難民申請も絞っていくという考え方を持っていることから、合法的に行われている難民申請についても制限をしようということがわかっています。合法な移民に対する制限です。


拒否率30% 数字に表れたビザの発給減少


 この難民申請の絞り込みに加えて、現政権はビザの発給についてもかなりの制限をかけはじめていることがデータからはっきりしてきました。

 あるデータによると、Hビザの拒否率が、前政権下では6%程度だったのが、現在では30%ほどまで上昇していると言われています。実に10件の申請、それも多くは弁護士が目を通し調える申請のうち、3件が拒否されていることになりますね。

 また、申請内容についても、かなり些末なことまで問題視され申請から許可までの期間もかなり長引いていて、6ヶ月以上結果がでるまでかかるということも珍しくありません。
政府の対応に、申請者も、サポートをする法律事務所も頭をかかえる状況になっています。

 

就業ビザ取得は死活問題


 現状では、アメリカで仕事をしたいと思う外国人は、いくつか合法的に働く方法がありますが、主な方法論として、H-1Bビザというものがあります。これは「専門職ビザ」と呼ばれていて、専門的な分野を勉強した外国人に与えられます。基本として大学卒業程度の専門的知識が要求されます。

 このビザはパターンとして、アメリカや外国で勉強した外国人が、アメリカの企業で働くために利用します。就業ビザですから、学生や転職を考えている外国人にとっては、ビザの許可を受けるかどうかが死活問題となってきます。

ウェブ上の情報でも、ビザの許可が得られないという外国人が多く発言していますが、一般的にも「アメリカではビザがおりにくい」という印象が語られています。これはあながち間違っていないかもしれません。

 

専門知識を持つ外国人のアメリカ離れ


 このような専門的な知識を持つ外国人が、現在アメリカを避ける、というトレンドが発生しています。

 たとえば、シアトルの会社が、カナダにも拠点をつくり移民を雇用するということもニュースになっています。カナダの法律はよくわかりませんが、永住に向けて安定的に住んで働くということがアメリカよりは容易なようで、「アメリカは移民政策が面倒だから、カナダで働きながら、家族をつくっていこう」ということを考える外国人が増えているようです。

 特に情報技術系の専門的な知識さえあれば、仕事はあるという状況ですから、若い外国人にとっては、アメリカに魅力が減ってきているような傾向があるのです。
全体的に専門職ビザの申請の母数が横ばいまたは減っている状況が現実化しているからです。

 

アメリカ企業への打撃


 申請する外国人のアメリカ離れが起こっているわけですが、企業にとってもかなりの打撃になっています。
 安定的に外国人を雇えない、申請をしても申請期間が長すぎる、拒否率があがってきている、といった不安要素が多くあり、外国人を雇うことに躊躇する企業が増えています。もちろん、現政権は「保護政策」を唱え、アメリカ人の雇用を守るという考えが強くあります。

 一方で、アメリカという国は様々な移民が支え発展してきたわけですから、いろいろな国とのつながりがあってこそ成り立っています。その関係性にも影響する事態になっているわけです。

 

日本人も含めて政府動向には注意が必要


 冒頭でも述べましたが、現米国大統領の移民政策に関するパフォーマンスは、来年にかけてエスカレートしていくと思います。アメリカにいる日本人を含める外国人は、政府の同行に、かなり注意していかなければならないと思います。

 


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成功報酬で受任する弁護士、いませんか?(1)_1172

 

法律ノート 第1172回 弁護士 鈴木淳司
August 4, 2019


 また、アメリカで人種などの問題が発端となった銃乱射事件がおきました。こういう事件を見ると、アメリカの深い闇を感じます。人種問題も最近では多く報道されますが、怖いのは銃の犯罪と絡み、差別感情と銃の2つのファクターが重なると大惨事が発生している事実です。銃や差別問題というのは、最近ではよく議論になりますし、アメリカ人は議論好きですが、実際に事件が発生していることは事実なので、もう少し事実的な解決策を考えて行かなければならない時期ですよね。

 

成功報酬で受任する弁護士、いませんか?(1)_1172


 さて、今回からまた新しく皆さんからいただいている質問について考えていきたいと思います。

 いただいている質問をまとめると「アメリカ在住の者です。数年前に友人から頼まれて新規の会社をはじめるにあたり、投資をするか、お金を貸してほしいと頼まれて、お金を貸しました。そして、期間を三年とした貸金の支払期限が到来しました。あまり事業はうまくいかなかったようで、もう少し期限を延ばしてほしいなどと言われています。私もお金が必要なので弁護士をたてて、回収をしたいのですが、こういった案件を成功報酬で受けてくれる弁護士がいません。どのように探したらよいのでしょうか。」というものです。

 簡単に言えば、お金を回収する手伝いを弁護士に頼みたいということですね。そこで、この質問をされている方は弁護士に頼みたいが成功したら何割、といった方法で依頼をしたいということです。

よく成功報酬という言葉が使われますが、まず日本とアメリカでは一般的に使われ方が違います。まず、基礎的なことを整理して、次回以降、実際の状況を考えてみたいと思います。

 

弁護士報酬の着手金ー日本に多い


 日本で「成功報酬」という言葉を使った場合、「着手金」という言葉と対で使われます。以前は弁護士報酬基準がありました。現在ではカルテル等の問題もあるため、基準自体は参考的になっています。

 事件の規模などに応じて、まず弁護士に依頼するときに「着手金」を支払い、事件が解決したときに、解決金のなかから成功報酬を受け取るという方式です。着手金と成功報酬は、訴額にもよりますが、まちまちです。

 そして、このような着手金・成功報酬制度というのは、訴訟案件で使われます。もちろん、日本でも、欧米のように、時間給で請求する弁護士もいますし、契約書の作成などは値段を決めて行われる場合もあります。

 ただ、多くの弁護士が訴訟案件を受任するときには、日本ではまだまだ着手金・成功報酬制で行われています。

 

アメリカでは時間給が一般的


 一方で、アメリカでは、使用した時間に応じて支払われる時間給で受任するのが、訴訟案件でも、ビジネス案件でも一般的です。経験などにより、時給が設定され、その金額に使用した時間を乗じたものが、報酬として支払われるという方法論です。

 この方法によると、一体総額がいくらになるかわからないという不安、実際に時間を多くつけているのではないかという不安もありますが、そこは見積もりを依頼するなどしたうえで、信頼関係を築いて確認するという形で一般的に対応されていると思います。

 ただ実際に弁護士の視点からみると、当初とは違った訴訟の広がりなどがあったり、毎月の事務所の維持費などもあるので、時間給のような形で支払いを受けられると経営も安定し、腰を落ち着けて仕事ができるというメリットもあるわけです。

 日本の友人の弁護士なども、飲んでいると「あの案件は難しくて、結局割ると最低賃金以下だったのかもなぁ」などと同業者同士で愚痴っている人もいます。こういった問題は時間給であれば発生しないということになります。アメリカでも、書面の作成などは一定の額で行うときもありますし、今回質問になっている成功報酬という方法も使うこともあります。

ただ、基本的には時間給という形で回っているというのが一般的だということは理解してください。


 このように弁護士に対する支払いでも国によって違う部分があります。ですので、今回質問されている方もアメリカにお住まいということですので、成功報酬では受けられないと言われてしまうのは驚くことではないと思います。


次回この質問を続けて考えていきたいと思います。

 世界では、異常気象なのか、非常に暑いところが多いようですが、夏バテに注意して、また一週間がんばっていきましょうね。

 


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日本の健康保険、アメリカ在住で使えるの?(2)_1171

 

法律ノート 第1171回 弁護士 鈴木淳司
July 28, 2019


 現大統領の方針で、不法入国した移民の強制送還が行われていて、賛否が加熱しています。基本的に日本に住む方々にしてみたら、不法入国なんてもっての他であると思われている方もいると思いますし、アメリカでも同様の意見も根強くあります。私が問題に感じているのは、不法入国等の移民の問題に関して、政治的なプロパガンダ化していることです。大統領がいわば人気取りのために、移民を利用し、人種差別的な発言をする。そして、一般の人たちが安易な影響を受ける。様々なメディアがある現代こそ、物事を冷静にそして批判的に見る目が必要に思います。皆さんはどのように思われますか。

 

日本の健康保険、アメリカ在住で使えるの?(2)_1171


 さて、前回から考えてきた「フリーランスでIT関係の仕事をしています(在日本)。今度、あるベイエリアのIT企業からオファーをいただき研修として行くのを楽しみにしています。その米国の会社から、色々条件を言われているのですが、健康保険等については自己負担ということを言われています。海外旅行者保険には入ろうとは思っているのですので、日本の健康保険(国民健康保険)もそのまま使えるような話も聞いています。できるだけ出費を減らしたいのですが、やはり任意保険も入るべきなのでしょうか。」という質問です。


前回、国民健康保険加入者を対象として一部認められる海外療養費が存在し、制度の範囲内で海外の療養についても支払われることを考えました。そうすると、今回の質問にあるように、健康保険の恩恵を一定程度海外でも受けられるということは言えると思います。では、任意に加入する海外旅行者保険というのは、不要なのでしょうか。以下考えていきたいと思います。

 

海外療養費のカバー範囲は部分的


 まず、日本政府から支払われる海外療養費というのは、たとえばアメリカで受ける治療のすべてを賄ってくれるわけではありません。ここは前回考えました。

 ですので、任意の保険に加入し、できるだけ万が一の場合の支出を最低限度に抑えられるという観点はあり得ると思います。

 したがって、海外療養費が存在することを前提として、その支払額を超えてどの程度カバーをしてくれるのか、任意保険を選ぶときに考えるポイントになると思います。

 

海外の医療機関には支払済であること


 次に、海外療養費が認められるためには、海外の医療機関からの請求に対して、すでに支払いがなされていることが前提となっているようです。

 私も、以前に海外療養費の請求に関わったことがあるのですが、そのときに日本の行政から、すでに海外の医療機関に支払ったことが前提となると言われたことがあります。
 したがって、一旦自分のポケットから医療費を支払って、その後還付を求めるという構図になるので、自己の出費が想定されます。


 この観点から、最終的には海外療養費が支払われるとしても、いったん代替的に支払がしてもらえるかどうか、ということも任意保険に入る際に確認したほうが良いポイントということになります。

 

医療機関の請求は精査して値切る!


 そして、日本と違う文化がアメリカではあるので、その点も考えておく必要があります。

 アメリカでは、病院等の医療機関が報酬請求をした場合、保険会社はその内容をかなり詳細に精査して、「値切る」ことをします。そして、弁護士も、クライアントが医療報酬を支払わなければならない場合には、依頼人に代理して、「値切る」、ことも常時行います。

 ですので、医療機関から請求された額を言い値で払うということは通常行われないわけです。

 しかし、今回質問されている方のように、一時的にアメリカに渡航し、英語もそれほどできないという方が、アメリカの医療機関と交渉をして、値段を調整するなどはかなり難しい可能性があります。

 一方で、任意保険に加入していると、保険会社が皆さんに代位して、医療機関と話をしてくれます。これは、国の海外療養費の給付だけを念頭においているとありえないことなのです。

 私も保険会社を代理して何件も医療機関と話をしたことがありますが、交渉が難航することもあり、やはり一介の旅行者が簡単に対応できる内容ではないかもしれません。そうすると、任意保険に加入していることで、このような交渉しなければならない頭痛などから開放される可能性が高くなります。

 

任意保険加入を推奨するようですが…


また、任意保険に加入すると、日本語での受付サービスもあるでしょうし、医療費だけではなく、盗難などの不慮の事態にも対応してもらえるという付加価値もあります。

 もちろん、私は弁護士で営業をしているわけではありませんので、みなさんがどのような任意保険があり、どのような内容の保険なのかは確認していただかなければなりませんが、少々の出費でかなりの安心は買える可能性はあります。今回の法律ノートを読んで、どのようなメリットがあるのか確認しつつ、慎重に選ばれると良いと思います。


夏真っ盛りで、学生さんたちも夏休みを楽しまれているのではないでしょうか。日差しが強いので、熱射病や日焼けに気をつけつつ、また一週間がんばっていきましょうね。

 

 


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日本の健康保険、アメリカ在住で使えるの?(1)_1170

 

法律ノート 第1170回 弁護士 鈴木淳司
July 23, 2019


 アメリカの現大統領が、現職の女性議員に対し、「犯罪が多く政府が崩壊している自国に帰れ」と言って、差別的な考えだと叩かれています。共和党は、このコメントに関して、黙ってやり過ごそうとしています。このソーシャルメディアでの発言は低俗極まりないですが、この状況も直接選挙の歪みなのでしょうか。ところで、これら女性議員の自国はアメリカですから、犯罪が多く政府が崩壊しているのは、アメリカのことを言っているとすれば、現大統領が自国につばを吐いているようなものですよね。


日本の健康保険、アメリカ在住で使えるの?(1)_1170


 さて、今回から皆さんからいただいている新しい質問を考えていきたいと思います。

 いただいている質問をまとめると「フリーランスでIT関係の仕事をしています(在日本)。今度、あるベイエリアのIT企業からオファーをいただき研修として行くのを楽しみにしています。その米国の会社から、色々条件を言われているのですが、健康保険等については自己負担ということを言われています。海外旅行者保険には入ろうとは思っているのですので、日本の健康保険(国民健康保険)もそのまま使えるような話も聞いています。できるだけ出費を減らしたいのですが、やはり任意保険も入るべきなのでしょうか。」という質問です。


 今回の質問は、日本では弁護士への質問というよりは、他の士業の方に質問された方が的確な回答を得られるかもしれません。ただ、私がアメリカにいること、それから偶然過去に巻き込まれた案件で体験していることから、法律ノートで考えてみたいと思います。

 今回のシナリオは、現在日本に居住されていて、現在何らかの健康保険に加入されている方が対象になります。日本人でアメリカに在住されていて、日本の健康保険に加入されていない方には適用されない話ではあります。主に旅行者ということになりましょうか。

 

日本の国民保険と海外療養費


 アメリカでは、国民共有の保険がないことから、問題になりますが、日本は健康保険の濫用などが問題になります。

 近年でも、タレントの親が、不正受給に関わったとニュースになったこともありますが、日本の健康保険制度は充実しています。

 詳細は、日本の各自治体に相談されるか、情報をもらうのが良いと思いますが、日本の健康保険があると、現在では海外で治療を受けた場合には、「海外療養費」というのが一定の条件を満たせば受給可能です。もちろん、治療目的でアメリカに行く場合や、日本の健康保険でカバーされないような治療は、支給範囲外であります。

日本で保険が適用されないのに、海外で保険が適用されることはありえないわけですね。

 

治療費の算出は日本の制度に則して


 この海外療養費というのは、海外で受けた治療の全額を負担してもらえるわけではなく、日本の制度にしたがって計算された治療費にまず基づいて全額の治療費が算出されます。

 そして、自己負担金額、今回質問されている方であれば国民健康保険に加入されているわけですので、自己負担額である3割を差し引いた額が基本的な海外治療費ということになるわけです。

 ということは、往々にして高額になるアメリカでの治療費の全額が負担されるわけではなく、日本の物差しで治療費が図られて、さらに3割は自己負担ということになるのですね。

 もちろんもらえないよりもマシなわけですが、かなり大きな疾病や事故がある場合には、かなりの実費負担を覚悟しなくてはならなくなります。

 

任意での保険加入は必要


 この観点から、少なくとも実費填補を受けられる程度に任意で海外旅行者保険に加入するというのは、普通に考えられると思います。

 ただ、任意の保険というのは、色々な種類やカバーの額がありますから、空港で簡単に申し込むのではなく、充分に時間を取って、どのような負担で何が得られるのか慎重に検討するべきものだとは思います。


 慎重に検討するといっても、ではどのような観点で保険を選べばよいのか、なかなか分かりづらいと思います。少々私の経験を基に、次回もう少し考えていきたいと思います。

 

 私は夏を楽しんでいますが、皆さんの夏はいかがでしょうか。仕事も忙しい方々もいらっしゃると思いますが、気分転換をしながら年の真ん中を有意義に過ごしながらまた一週間がんばっていきましょうね。

 

 


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親族ベースの永住権とスポンサー

June 26, 2019

日本で友人の医師に聞くところによると、かなりアジアの受診者が日本で増えているとか。それも、場合によっては、顔写真のない健康保険証を使いまわしているんじゃないかという場合もあるそうです。

外国から来た学生さんでも、病院や歯科医院に簡単に行ける日本は、日本語が話せれば良い国なのだと思います。これらの健康保険にかかる税金を毎年一定払わない外国人からはどうやって徴収しているのでしょう。今回は、このような状況がアメリカで起こったら、というお話です。

 

親族ベースの永住権とスポンサー

親族ベースの永住権の許可を得る場合に、要件として外国人のためにスポンサーが必要になります。 このスポンサーというのは、外国人が永住権を得た場合に、公的扶助を受けないように金銭的なサポートを内容とするものです。  

スポンサーの責任ー金銭保証

このスポンサーはある意味、責任は重く、いったんスポンサーとなってしまうと、その外国人がある程度法律で決められた程度ちゃんと収入を得るようになったか、市民権を取ったか、または永住権を放棄するまでは、金銭的な保証をしていることになります。

恐ろしいのが、離婚した場合でも、責任を負い続けるということになります。 昔はこのようなスポンサー要件はありませんでした。

しかし、公のお金を新たに来る移民に使うのはもともと税金を支払った市民にとっては気に食わないわけですね。 ですので、このようにスポンサー要件を設置して、公的扶助を簡単に得られないようにしたわけです。I-864という移民局の書類がスポンサー用の書類です。  

 

公的扶助を受けた場合、スポンサーも罪に問われる

もちろん、もともとこのスポンサーの書類に虚偽記載をした場合には、罪となることは自明ですが、スポンサーされた外国人が公的扶助を受けた場合、スポンサーも罰せられるという条文が移民法上定められています。

今回また、パフォーマンス重視の米国大統領は、新たな大統領令を発し、永住権保持者が公的扶助を公的機関から得ていた場合には、スポンサーに対して厳しく対応するという内容の行政命令を発しました。

今まで、スポンサーが罰せられるというのは、あまり聞いていませんでしたが、とにかく移民政策で点を稼ぎたい大統領は、このスポンサー制度にもフォーカスを据えたわけです。

 

2019年5月23日大統領令

この2019年5月23日に発布された大統領令を俯瞰しましょう。

まず、「法律に定められた通り、」スポンサーの義務をきっちりしてもらう、ということが書かれています。

そして、スポンサーが外国人の公的扶助に支出された額は政府に返納する義務があるということも「法律に定められている」としています。米国大統領は、すでに定められている法をどのように運用するのか設定しているだけなのだ、というスタンスを持っているわけです。議会に文句を言われないような設定の仕方をしているわけですね。

それから、大統領令発布後、90日以内に、政府は、スポンサー義務の強制について、ルールやガイドラインを策定し、各行政機関に周知させること、そして、いやらしいのが、連邦司法長官と国土安全局に具体的な未払案件について知らせるような手順を作ること、となっています。

前者に知らせて訴訟を提起し、未払いを回収、後者は、支払いを怠った外国人に対する対応のためでしょう。  

 

支払いを怠った外国人とスポンサーはデータベースに

さらに、支払いを怠った外国人とスポンサーのデータベース化を推し進めようとしています。したがって、いったん目をつけられてしまうと、複数人のスポンサーになることが難しくなるかもしれません。

このように、今回の大統領令も含め、異常なほど、外国人を管理しようという狙いが大統領にあります。

覚えておきたいのは、タイミング的に大統領は確実に選挙のパフォーマンスのために、今回いきなりこのような大統領令を出したわけです。ショービジネスに長年かかわるとパフォーマンスのやり方も堂に入ったものです。

しかし、一方で、大統領がこのような方針を取るということは、外国人排除を唱えるアメリカ人もかなり多くいるということになります。自分たちが移民してきて落ち着いて、税金払い出したら、もう来るな、芥川の蜘蛛の糸的な発想ですね。

未だに私の友人でも、大らかで、雑だけどのんびりしているアメリカ人がたくさんいるのですが、だんだん人間も変わり、アメリカも変わってきてしまうのでしょうか。

そうなったら魅力があまりない国になってしまいそうですね。

次回新しいトピックをまた考えていきましょう。  

 


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賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?_1162




法律ノート 第1162回 弁護士 鈴木淳司
May 29, 2019

メモリアルデーの三連休、皆さんはどうお過ごしになりましたか。
私はいい加減忙しかったので気分転換のため、できるだけ仕事をせずに日光を浴びたり、外でバーベキューをしたり、酒を呑んだりしてリフレッシュしました。気分転換をすることは体にも精神にもとても大事なことだと思います。天気が若干不安定なので、ゴルフはできませんでしたが、充実した週末を送りました。どこもかしこも天気が不安定ですが、皆さんは夏の境とよく言われるメモリアルデーを楽しまれましたか。

 

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?_1162

さて、今回から新しくいただいている質問を皆さんと一緒に考えていきたいと思います。

いただいている質問は以下のような内容です。

「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼び寄せて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」

 

ベイエリアの家賃は世界一?!

今回質問されている方も然り、ベイエリアの家賃は世界一高額と言われるほど高く、ボートやキャンピングカーで生活している人達も少なくありません。お金が集まるところに仕事も集まるということでしょうが、交通渋滞もひどくなってきて、旧知の友人と話をすると、家の値段の暴騰と、交通渋滞の頭痛などが、必ず出てきます。ベイエリアも変わってしまいました。

今回質問されている方は賃貸されているようですが、賃貸についても、ベイエリアはおしなべて賃貸物件が足りないということで、かなり高騰しています。シェアをしながら住んでいる若い人達も少なくないようです。現状では、貸し手側にかなり有利な状況になっていて、「気に食わなければ出ていってください」といった風潮が普通になりつつあります。嘆かわしい状況ではあります。

さて、このような現状を踏まえて今回の質問を考えていきましょう。

 

マネージメントオフィスと大家さん

最近では大型のマンションが建って、大家さんではなくてマネージメントオフィスがなかに入っているというパターンが多くなっています。今回の質問をしている方も、直接大家さんではなく、マネージメントオフィスと話をしているようです。

基本的にマネージメントオフィスというのは、大家さんから委託を受けて物件を管理する管理者ですから、大家さんそのものではありません。そういう意味では、大家さんはフレキシブルに色々考えてくれるかもしれませんが、マネージメントオフィスはそこまで柔軟性がないというのが一般的な理解です。

そして、建物が大きくなればなるほど、規則が多く存在し、その規則に従うことを求められる傾向にあります。当たり前といえば当たり前ですが、私は個人的には大家さんの顔が見える物件が好きですし、かりに自分で住むなら大家さんに会って契約したいところです。

ちょっと話が横にそれますが、あまりに私の所属する事務所の家賃が高騰して「倍払え」などと言われたので、サンフランシスコのダウンタウンで物件を探していたときですが、たった一つの物件だけ大家さんが出てきました。他愛のないことですが、私はそのことに感動して、その物件が良いとした覚えがあります。倍額を要求してきたもとの物件も、最近アジアの大国の投資家が遠隔操作で買い取ってしまって、良さがまったくなくなってしまいました。

話を元に戻しましょう。

 

どのような賃貸借契約か

マネージメントオフィスは、ただ大家さんに雇われて管理をしているだけですので、交渉するときに一番重要になるのは、どのような契約書を締結したのか、またどのような規則がそのビルに存在するのか、を確認することです。

まず確認するのは法律ではなく、契約書です。
賃貸借契約というのは、れっきとした契約ですから、当事者の意思を確認するためには、署名をした契約書を確認することが最優先されることを理解してください。

ですので、今回質問されている方もまずは、契約書に住む人数について制限が規定されているかよく確認することが第一歩になります。

今回は、法律の話というよりも、ベイエリアの現状報告的な内容になってしまいました。
次回続けて考えていきたいと思います。

 

これからカリフォルニアも天気がよくなってきますね。せっかく夏なので楽しんでいきたいと思います。ただ、かなり暑くなるのではないかと不安もありますが、体調に注意しながらまた一週間がんばっていきましょうね。


 

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