管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[2]





 

法律ノート 第1076回 弁護士 鈴木淳司
September 23, 2017

こないだうどんを食べていてふと気になって調べてみたのですが、なぜ七味唐辛子は「七味」なのでしょうか。もともと薬であったとか、単なる商品名だとか、諸説あるのですが、7種類の材料入っていなくても、七味唐辛子として成立するそうです。そういえば、その昔、なぜゴレンジャーはなぜ5人いないと効果的に戦えないのか不思議でしようがなかったのですが、同じようなもやもや感が大人になって蘇りました。

管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[2]

 

さて、前回考え始めた質問を、次のようなものです。

「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」

 

支出の正当性はそもそも不透明

さて、前回少々お話した、業者が行った支出管理が不透明であるという主張について、どのように考えるべきなのでしょうか。

そもそも、建築関係のコストや人件費というのは、かなり幅があり、どこまでが正当でどこからが不当なのか、線引きはかなり難しい面があります。

私もかなり多くの建築関係の事案を見てきましたが、(1)架空請求や水増し請求、それに(2)契約に明らかに反した支出については、不当と言いやすいと思います。

一方で、単に「高い」と感じるだけでは不当とはいえないであろうと思います。(1)についても、事実的にそれなりに証拠を揃えないと主張できません。(2)については、修繕が契約に明記はないが、「必要であった」と主張されると、必要な修繕ということになってしまいます。

 

訴訟も泥沼化する可能性

したがって、法律の問題というよりも、かなり事実的な内容が問われるので、その筋の専門家などの意見を聞かなければならず、訴訟になるとかなり帰趨がわかりにくい割には、労力がかかるパターンの事件になりそうです。

訴訟が泥沼化するよりは、後述する調停や仲裁のような代替的紛争解決手段の方が妥当かもしれません。

 

不当と違法の違い

ところで、これまで読んでいただくとわかると思いますが、「不当」という言葉を使ってきました。「不法」と「違法」といった法律用語とは若干ニュアンスを異にするので、ご注意いただきたいところです。一般的には、不当だから=悪い=損害賠償を受けられるのだ、というように考えられたりもするのですが、実際には、このように単純ではありません。

例を使って考えましょう。
たとえば、誰かを騙してお金を自分の銀行口座に振り込ませ、それを使ってしまッタトしましょう。これは、「詐欺」という積極的な悪い行為をしているのですから、その行為は違法であって、違法なことをすれば、損害賠償をしなければならないという法律の仕組みになっているのは、理解するのが簡単です。

では、一方で、あまり自分の口座の残金を気にせずに口座のお金を使っていたら、予期せず誤振込があって、そのお金も使ってしまった、という事例はどうでしょうか。

この人は、積極的に悪いことをして、自分の口座にお金を振り込ませているわけではありませんし、残高を気にせずに遣ってしまった、ということであれば、誤振込金を故意に使ってしまおうという気持ちもなさそうです。
ただ、間違って、何も理由がなくお金を受け取っているわけですから、それは正当な持ち主に返さなければなりません。「不当」すなわち、理由なくお金は受け取っていますが、「違法」だ、「君が悪いことをしたんだ」とは言い切れないわけです。

 

管理会社は「不当」と主張するのは難しい

今回考えている事例において、ここまで考えたように、当、不当について主張しあうことは、かなりの事実的な問題を含んでいるので、簡単に答えがでるわけではありません。

加えて、業者が「悪いことをしたのだ」と主張するのは、さらに大変で、事実を積み重ねて主張をレベルアップしなければならなくなりそうです。

 

仲裁という解決方法

さて、業者の支出が不当かどうかを判断するのに、今回質問されている方は、仲裁をしなければならないのでしょうか。次回は、仲裁とはどのようなものか、また、仲裁をカリフォルニアでしなければならないのかを考えていきましょう。

 

もう、秋分の日ですか。あれだけ暑い夏を体験すると、なんだか寒くなっていくのが信じられませんが、皆さん、ぜひ体調管理に気をつけてまた一週間がんばっていきましょうね。



 


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